Rentismo inmobiliario en tiempos de pandemia. Por René Fernández Montt y Nicolás González Zalazar

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La crisis sanitaria que vivimos es una amenaza a nuestras vidas, y enfrentarla supone un esfuerzo público y privado de tanta relevancia que también ha significado un remezón económico que tendrá consecuencias importantes, ojalá temporales. Cualquier medida de aislamiento social perjudica a la economía en general, pero muy especialmente a empresas que, al disminuir sus ingresos al mínimo, sufren en muy poco tiempo consecuencias en su flujo de caja. Al disminuir tan drásticamente los ingresos, la alternativa es ajustar los egresos al máximo y de no lograrlo, la quiebra es inminente. Potenciales ajustes en sentido en los egresos pueden ser en primer término, despidos de trabajadores o congelamiento de contratos, pero a la luz de las señales tras los dictámenes de la Dirección del Trabajo, hubiesen sido preferibles medidas más fuertes, al menos para producir un efecto disuasivo de los despidos, lo que lamentablemente no ocurrió.

Continuando con la línea argumentativa de potenciales ajustes que deben realizar los emprendedores, la postergación del pago de ciertos impuestos es una medida infaltable, que aporta liquidez en algún sentido, pero lamentablemente en contextos de ventas cercanas a cero y que se mantendrán en dicho nivel, claramente es insuficiente. No se trata de enfocarse en ver el vaso medio vacío, se trata de entender que el contexto de esta pandemia requiere medidas integrales que estén a la altura de la misma, medidas más allá del “paracetamol” para aliviar cierta sintomatología.

En Chile, gran parte de la banca ha anunciado medidas de postergación de cobros de cuotas para créditos de consumo e hipotecarios con el objeto de aliviar a los deudores mientras la pandemia impida generar ingresos, lo que claramente aumenta la liquidez de múltiples familias, pero no necesariamente en el caso de salvar los emprendimientos, puesto que gran parte de ellos deben pagar significativos montos por arriendo de sus dependencias. En el mismo sentido, entendamos que, al referirnos a los arrendatarios, también hablamos de un importante número de chilenos y chilenas que habitan en una propiedad arrendada y que, afectados por la falta general de ingreso líquido, se ven en el mismo problema.

Son muchas personas y también pymes que deben pagar un porcentaje relevante de sus cada vez más inseguros ingresos para pagar por el uso del suelo. En dicho sentido, ha habido algunas iniciativas parlamentarias pro-arrendatarios. Diputados del Frente Amplio, por ejemplo, presentaron un proyecto de ley que, entre otras medidas, impedía expulsar a los arrendatarios que estuvieran en situación de morosidad en este período de excepción constitucional. Dada la situación de excepcionalidad que la pandemia del Covid-19 supone, sería muy positivo que dicho proyecto, y otros similares, vean la luz.

A la vista de la emergencia económica que significará la pandemia, y de ciertas circunstancias únicas con respecto al suelo como factor de producción, esta columna tiene el objetivo de explorar la posibilidad de ir más allá de las presentes iniciativas de alivio económico, y fomentar la discusión al respecto de las consecuencias que tendría, a mediano y largo plazo, la postergación general del pago por el uso del suelo en las distintas esferas económicas del país.

Lamentablemente se ha hecho tradición que el pago por el uso del suelo se considere ineludible, que las medidas económicas de alivio se hagan con miras a poder satisfacer las rentas de los propietarios del suelo. Ello no tiene por qué ser así, pues a diferencia del trabajo o de los bienes de capital, el suelo como factor no tiene costo de producción. Su cantidad total, en cuanto a superficie, no aumenta ni disminuye con los vaivenes económicos. Cuando pasen los tiempos de pandemia, el suelo mantendrá todo su potencial intacto, y recuperará su capacidad de generar rentas con mayor velocidad que el trabajo y el capital.

El dinero para el pago por el uso del suelo proviene del retorno al trabajo y al capital, lo que crea un círculo vicioso inescapable, pues al castigarse el empleo y las ventas, las empresas deben despedir trabajadores al no poder satisfacer sus sueldos, con el consecuente problema en el pago de sus arriendos o dividendos. De hecho, las consecuencias pueden ser desastrosas si replicamos en alguna medida el hecho de que solo un 30% de los departamentos en arriendo de Nueva York hayan podido pagar arriendo el mes recién pasado, según publicó el Wall Street Journal el 8 de abril.

Por otro lado, una alternativa más ortodoxa sería que los arrendadores, al no tener que pagar dividendos debido a la postergación de las cuotas de los créditos hipotecarios de la banca, traspasen dicho beneficio a sus arrendatarios. Entendiendo el riesgo de crédito como la posible pérdida que asume un agente económico como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones contractuales que incumben a las contrapartes con las que se relaciona, el no traspasar al menos en alguna medida el beneficio obtenido en estado de catástrofe, atenta contra ciertos principios morales que debieran ser más relevantes.

Es la misma lógica que está tras el hecho de cobrar una mayor tasa a los ciudadanos menesterosos o a los países que se encuentran en problemas, es un argumento técnico para justificarlo, ¿quién podría alzarse contra el mismo? Sin embargo, sobre todo en el contexto de una pandemia mundial, es al menos cuestionable desde una perspectiva moral, ética, cristiana incluso, o como se le desee llamar. Lo anterior también da pie para discutir las tasas que entregarán las instituciones financieras en este contexto.

Creemos que si se lograra posponer el total del pago por el uso del suelo (tanto arriendos como dividendos) y los impuestos territoriales, la economía en general se vería mucho menos dañada para enfrentar el futuro, que si, por privilegiar el pago del suelo, se subsidian otras actividades con las ineficiencias que eso conlleva. Lo anterior, debido a que:

• El no pago del suelo no elimina su cantidad ni su capacidad, a diferencia del trabajo y bienes de capital. Su potencial queda intacto.

• La suspensión constituiría un alivio al bolsillo para las familias y las empresas que no tendrían un mejor contexto para negociar bajas temporales a los salarios sin que eso signifique despidos.

Sin embargo, obviamente debiera elaborarse programas de ayuda estatal y alivio para la minoría de personas que viven del arriendo de sus propiedades, como puede ser el caso de algunos jubilados. Por un aspecto de simpleza en la focalización, sería más sencillo que elaborar carísimos planes de alivio estatal para la gran mayoría que depende de su salario para vivir. Es más fácil financiar, por ejemplo, una Renta Básica para una minoría que solo vive de arrendar que para una mayoría que depende de que su empresa tenga caja para pagarle sueldos.

En tiempos en que los católicos celebran su Semana Santa, quizás sea atingente recordar que los hebreos antiguos tenían la institución del Jubileo, en donde cada 50 años todas las deudas se perdonaban, los esclavos se liberaban y las tierras se revertían a un estado de propiedad común. Este rito religioso servía además como válvula de escape para mantener la cohesión social, y para evitar que la sociedad israelí cayera bajo el dominio de una oligarquía terrateniente. Y aunque no sea por razones religiosas, sino por el bien del pacto social y su supervivencia inmediata, quizás sea momento de aplicar esta versión acotada y temporal de «jubileo», sobre todo cuando son tiempos de potenciar el aspecto solidario de nuestras sociedades.

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